奧蘇利雲拍檔8600萬蝕售淺水灣豪宅持貨9年微蝕50萬

英國桌球天王奧蘇利雲觀塘桌球館商業夥伴鍾躍龍，於2024年3月初以8600萬元出售淺水灣道67號怡峰9樓A室兩房單位，持貨約9年帳面微蝕50萬元。該物業實用面積1939平方呎，成交呎價44352元，原業主2017年12月以8650萬元購入，期間曾於2025年2月向財務機構二按借貸1000萬元。交易反映香港豪宅市場冷卻趨勢，長期持貨者面臨價格波動風險，而名人投資者轉手案例凸顯高端住宅市場理性化進程。

豪宅交易細節與市場數據分析

本次成交的淺水灣道67號怡峰9樓A室屬兩房間隔，實用面積1939平方呎，位於香港頂級豪宅區淺水灣，鄰近海濱長廊及高檔會所，周邊設施完善。2024年3月以8600萬元成交，呎價44352元，較原購入價8650萬元微蝕50萬元，持貨期間物業貶值0.58%。市場數據顯示，香港豪宅市場2024年首季價格指數下跌2.3%，淺水灣區同類物業平均呎價維持在4.2萬至5.8萬元區間，而此單位成交價略低於區內均值，反映投資者對長期持貨效益的重新評估。鍾躍龍購入時正值2017年市場高點，當年淺水灣豪宅成交價普遍達8500萬至9000萬元，其購入價屬合理範圍；然而，近9年間市場波動加劇，2023年豪宅成交量同比下滑12%，2024年首季更出現連續兩月價量齊跌，顯示高端住宅投資邏輯已從「保值」轉向「流動性」導向。值得注意的是，二按借貸1000萬元的資金需求，可能與其商業擴張相關，凸顯投資者需平衡資產流動性與市場風險。

商業合作脈絡與名人效應延伸

鍾躍龍與奧蘇利雲的商業合作源於2024年11月成立「JJ Snooker Limited」公司，共同投資觀塘「JJ8 香港中八 - 桌球俱樂部」，鍾躍龍佔股85%為大股東，奧蘇利雲佔股15%。此舉延續奧蘇利雲近年商業佈局，2023年其已投資倫敦桌球中心，強化國際品牌影響力；而鍾躍龍作為商業核心，除桌球館外，還擔任七間公司董事，業務涵蓋外勞人力資源（如「環球人力資源有限公司」）、體育培訓（「頂峰體育發展」）及娛樂產業，2020年更創立首間高規格桌球館奠定基礎。此次豪宅出售與其商業活動密切關聯：2025年2月二按借貸1000萬元，可能用於觀塘新館擴張或應對流動資金需求，顯示名人投資者需透過資產流動性管理應對市場波動。市場觀察指出，奧蘇利雲的全球知名度帶動桌球館人氣，2024年觀塘店客流量年增35%，但豪宅投資仍需獨立評估市場週期，避免將體育明星效應過度延伸至房地產領域。

市場趨勢與投資策略反思

此案例為香港豪宅市場冷卻的典型縮影。中原地產報告指出，2024年Q1淺水灣豪宅成交量同比下降15%，平均成交價下跌2.3%，反映高端住宅投資者逐漸調整策略，從長期持貨轉向短中期佈局。鍾躍龍持貨9年微蝕50萬元，與2023年豪宅價格指數上漲2.1%形成鮮明對比，凸顯市場從「熱炒」邁向「理性」的轉型。專家分析，豪宅市場受多重因素影響：一方面，高利率環境使按揭成本上升，2024年香港按揭利率年均4.2%，推升持有成本；另一方面，疫情後高端需求結構變化，買家更重視社區配套與稀缺性，淺水灣雖屬頂級區域，但近年新增供應增加，價格支撐力弱化。此交易也啟示投資者需關注「二按借貸」風險，鍾躍龍曾因二按借貸1000萬元而加速出售，顯示財務槓桿在市場波動中可能成為轉折點。未來市場預測，香港豪宅價格將維持低增長，2024年全年跌幅或擴大至3%，但優質物業（如淺水灣、太平山）仍具抗跌性，投資者應優先選擇流動性高、區位稀缺的資產，避免過度集中長期持貨。